房地产价格过高对民生问题的影响

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内容摘要:2000年以来,我国各大中城市房地产业迅速发展,在供给不足而需求过大的前提下,各类投资投机因素不断增加,直接导致房地产价格普遍快速上涨,中低收入者已经难以承受。房地产价格过高使市场资源配置效率降低,社会成本增加,对居民日常消费等民生问题产生极大的负面影响。

关键词:房地产价格,民生,资源配置

GB/T 7714-2015 格式引文:[1].房地产价格过高对民生问题的影响.[J]或者报纸[N].中共舟山市委党校学报,(4):10-13

正文内容

  所谓民生问题,就是关系到广大民众的生计问题。当前,在绝大多数城乡居民已经满足了吃穿需要的同时,教育、医疗、住房、就业等问题开始凸显,成为经济社会发展中新的矛盾。

  2002年,北京市商品房销售均价为4767元/平方米,2005年上涨至6788元/平方米,涨幅高达42.4%。上海则由4134元/平方米上涨至6842,涨幅达65.5%。而2005年,北京、上海两市的城镇居民人均可支配收入分别为17653元和18645元①,如果以三口之家购买90平米住房衡量,房价收入比分别为11.5倍和11倍,远远超出世界银行的标准。(世界银行给出的房价收入比指导线为6倍以下)2002年以来,以上海、北京、杭州为代表的各大中城市房地产价格大幅上涨,目前,已经开始脱离普通城镇居民的购买能力,影响到了中低收入群体最基本的居住需求。如果任其上涨,就将由经济问题演化为社会问题,产生新的矛盾。

  笔者从以下几个方面分析房价上涨对民生造成的影响。

  一、房价持续上涨会抑制内需,对居民其它消费产生压缩效应。

  图1 1999—2005年最终消费支出对GDP的贡献率及拉动

  

  (数据来源:《中国统计年鉴2006》)

  住房是大宗商品,购买时需要大笔支出,按照现行价格,大部分城市居民无力一次付清,只有通过公积金贷款或者商业贷款来筹措,然后背负沉重的债务。这就等于提前透支了未来的消费开支。为了按时偿还贷款,只有压缩其它消费需求。我国国内市场本身产能过剩,需求不旺,房价的持续上涨必然进一步导致国内市场萎缩,增加对国际市场的依赖。当前,我国制造业依靠劳动力比较成本优势在国际市场占有很大份额,但是长远看,房价高涨将会造成提高劳动者工资水平的压力,劳动力成本优势会缩减,制造业进一步发展面临困难。而且,房地产及房地产相关行业需求的增加,是以更大范围、更多行业的消费需求被抑制为代价的。房价越高,其对内需的破坏性就越大。如图1所示,1999年,我国最终消费支出对国内生产总值(GDP)的贡献率② 高达76.8%,此后逐年递减,到2005年已降低至36.1%。而最终消费支出对国内生产总值(GDP)的拉动③ 也相应由5.8降低至3.7。2006年11月23日,中国人民银行副行长苏宁表示,我国最终消费占GDP的比重已从上世纪80年代超过62%下降到2005年的52.1%,居民消费率也从1991年的48.8%下降到2005年的38.2%,④ 均达历史最低水平,房价的快速增长是一个重要原因。

  要扩大内需,促进其他产业的发展,就必须遏制房价上涨幅度,使其回复到合理水平。

  二、房价过快上涨会扭曲市场价格体系,导致市场失灵并最终造成资源的无效配置。

  据统计,截至2005年11月,全国商品房及住宅空置面积分别为1.14亿平方米和0.63亿平方米,比上年同期分别增长14.2%和8.0%。2007年4月,全国商品房空置面积已经达到1.27亿平方米。⑤ 在房价和销售量均大幅增长的情况下,如此巨大的商品房空置面积暴露出房地产市场资源无效配置的问题。一边是大幅上涨的房价、不断增加的空置面积、愈演愈烈的投机行为,一边是日益紧缺的房源和越来越多无力购房的低收入群体。

  图2 部分月份商品房空置面积及增长率

  

  (数据来源:http://www.stats.gov.cn/,国家统计局网站统计分析“国房景气指数”)

  西方经济学认为,消费、投资、出口是推动经济发展的主要力量,但是由于居民最终消费支出受到压缩,逐渐滑落至历史低点,总需求明显不足,其对我国经济增长的推动作用正在减小。我国内需难以扩大是经济持续发展的一大隐忧。经济发展过于依赖投资和出口,一方面容易导致投资规模急剧膨胀,引发产能过剩、库存增加、商品价格下跌,进而增大金融风险和经济运行风险;另一方面,也使我国外贸依赖度增加,面对激烈的国际竞争和贸易壁垒,国际市场波动对我国经济的影响程度将加大。

  住房完全市场化的取向在制度设计上本身就存在问题,这就是没有考虑低收入群体的承受能力,将所有城市居民不加区别地推向市场,完全剥离了住房公共产品的属性。房地产市场的需求被迅速放大,而商品房供给量相对于巨大的需求而言近乎杯水车薪,房价快速上涨实属必然。

  市场是以商品的价格来配置资源的,通常认为这种方式是具有效率的。但是,在房地产市场中,由于商品房不但具有居住使用的功能,还能够保值增值,从而兼具了消费品和资本品双重属性。不断上涨的房价释放出的信号最终造成这样的结果:突出的供求矛盾使投资者预期将产生巨大利润空间,于是大量资本进入,凭借其强大的购买力购置房产,很大一部分商品房通过价格机制流向投资者手中,供求矛盾进一步加剧,然后是房价的进一步上涨。过高的房价将大量低收入群体逐渐排斥在房地产市场之外,房地产价格体系扭曲。

  这里存在着一个难以解决的矛盾:中高收入者的投资需求与低收入者的消费需求之间的矛盾。中高收入人群早已满足了住房需要,而且拥有高档的生活条件,购置多套房产将其作为一种投资渠道是符合市场道德标准的,这种投资需求是可以在房地产市场上实现的;住房是最基本的生活条件之一,因而低收入人群购房的消费倾向很高,其居住需求也必须通过市场实现。前者是以价格上涨为追求目标,后者是以相对较低的可承受价格为追求目标,二者博弈的结果是拥有市场势力的房产商和投资者一方获得对市场的支配权,低收入群体无力左右市场价格,只能被动接受——有能力承受就通过银行贷款购买,无力承受就退出市场。市场所追求的效率在这一过程中并没有完全实现,过高的房价将大部分资源配置到投资者手中,需要住房的低收入群体却难以实现其住房需求,最终导致市场失灵。

  三、房价过高会影响社会公平。

  社会公平问题是一个争议很大的问题,西方经济学中有以下四种观点:

   西方经济学中四种观点

  平均主义社会的所有成员得到同等数量的商品

  罗尔斯主义 使境况最糟的人的效用最大化

  功利主义使社会所有成员的总效用最大化

  市场主导市场结果是最公平的

  改革开放以来,我们已经摒弃了平均主义的观点,但是在过度追求经济效率的冲动下,往往从总量上衡量经济成就,价值取向更倾向于功利主义。但是,功利主义仅仅注重于所有社会成员的“总效用”,通常会掩盖个体成员经济状况的改善或恶化程度,即使产生两极分化也不妨碍其对结果的判断。就房地产市场而言,房地产开发商主张市场主导,并且认为通过市场配置资源最有效率,市场运行的结果是最公平的。但是,现实情况表明,房地产市场化的结果是不公平的——高涨的房价将购买力低下的群体排斥在市场之外。高收入者境况的改善是以牺牲低收入者天然的居住权力为代价的,这是社会效率的极大损失。

  我国要构建和谐社会,必须保证每一个人最基本的经济权益,使各类群体都能安居乐业。以促进社会公平。真正的市场经济国家是按照帕累托改进的原则追求社会公平的,在市场配置资源的过程中,要保证部分人的状况得到改善,同时,还不至于使另一部分人的状况恶化。而我国房地产市场结果正好相反,部分人通过房价高涨获利的同时,大部分低购买力的人群利益被侵害。仅仅由于供求矛盾导致的房价上涨是符合市场规则,但是,目前推动房价上涨的各种因素中,既有开发商囤积土地、内部认购、捂盘惜售、发布虚假信息诱导消费者的违法违规行为,又有投资者抢购房源、持房待涨、跟风炒作的投机行为。这些违背市场道德的行为因素不能剔除,房价上涨就必然包含不合理的部分。

  四、房价过高将阻碍从农业中分离出来的大量农村劳动力在城市购房,影响城市化进程。

  工业化的一个直接结果就是城市化速度加快,大量农村剩余劳动力向城市转移,享受现代文明成果,这是现代化必经的过程。现在,横亘在城乡之间的藩篱已经开始打破,在江浙等发达地区城乡二元结构逐步消除,但是,不断上涨的房价正在成为阻碍城市化进程新的屏障。农民工群体已经多年游离在城市中,难以融入,带来种种社会问题。现在政策开始调整,使他们有可能成为城市中的新的成员,但是,高涨的房价已经令城市普通居民难以承受,这部分群体更加无力购买。

  大量农民脱离农业生产,转向第二、三产业,这仅仅是经济社会发展的初步效应。直到这部分农民完成由农民变为市民的身份转换,才真正实现社会结构的变迁,达到工业化带动城市化的目的。农民转移到城市必然给城市造成巨大的压力,带来各种问题,但是不能以此作为阻碍农民城市化的理由和出发点,问题和解决问题的方法是同时出现的。况且,农民城市化过程中还产生了巨大的正相关效应——创造新的需求市场、提供充足廉价的劳动力、盘活城市资源、提高农业生产率,基于这一认识,城市化是应该被肯定的。

  随之而来的问题是,农民转移到城市后必然增加对商品房的需求,导致房价上涨。这仅仅是问题的一个方面。合理的房价是由供求关系决定的,在达到市场均衡之前,房价上涨就必然把部分无力承受的人群推向租房市场或者直接排斥在城市之外,只吸纳有购买力的部分。人口增加——房价上涨——排斥低购买力人群这样一个过程是城市化的双向调节机制,能够在一定程度上确保合理的城市化率。但是,一旦投资者预期需求增加,房价将上涨,就必然进入市场,造成进一步的供求矛盾,各种投机因素综合作用的结果导致价格虚高。此时,不但排斥了低购买力人群,连原本在合理价格水平上本应被吸纳的人群也一起被排斥,城市化进程自然受到影响。

  五、房价过高可能增加金融风险,同时通货膨胀压力也将加大。

  从下面的流程图中可以发现,房地产市场的主体——房地产开发商、消费者、投资者以及建筑商都是以银行为中心,通过银行借贷实现其市场行为。2005年房地产开发资金来源中,房地产开发商自有资金比例仅仅为18.7%;国内贷款3835亿元,占18.1%;商品房定金及预付款所筹资金占36.6%;自筹资金7039亿元中70%来自银行贷款。而购房者的定金及预付款和债券融资也主要是依赖银行贷款。以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%—80%以上,表明房地产开发对银行信贷依赖度是相当高的。

  

  房价过高迫使大量购房者必须通过银行借贷来实现其购房目的,这些贷款都是中长期贷款,而长期中金融风险是存在的,一旦出现波动,购房者资产就会缩水,这时,即使银行收回购房者的抵押资产,也是已经缩水的资产,难以抵偿前期贷款。大量产生的银行坏帐会使整个金融秩序受到影响,进而波及其它领域,最终遭受巨大损失的还是普通民众。这一潜在风险必须加以防范。

  另外,房价不断上涨还会促使其他商品价格尤其是建筑行业和装修材料行业提高价格,进而波及其它商品领域,带来普遍性的价格上涨,造成通货膨胀压力。根据今年国家发布的一季度统计数据,消费价格总水平上涨2.7%,市场物价涨幅上升,而且还存在继续上涨的压力。物价的普遍上涨必然增加城乡居民的其它消费支出,加重其负担,进而产生新的民生问题。

  小结:需求始终是商品房价格上涨最主要的原动力,但是,一旦投资和投机需求过度介入,商品房必然由消费品演变为资本品,其价格开始脱离实际消费群体的支付能力走向虚高。过高的房价将增加居民购房支出,从而波及其它消费领域,并造成社会效率的极大损失,其影响逐渐从房地产市场扩展到金融领域,潜在的市场波动风险又将进一步产生更为复杂的民生问题。

  注释:

  ① 见《中国统计年鉴2003—2006》第六章《固定资产投资》。

  ② 指最终消费支出增量与支出法国内生产总值增量之比。

  ③ 拉动指国内生产总值增长速度与最终消费支出贡献率的乘积。

  ④ 见《中国证券报》2006年11月24日。

  ⑤ 中华人民共和国国家统计局http://www.stats.gov.cn/。

  ⑥ 社会科学文献出版社《中国房地产发展报告NO3》。

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